Investasi properti menjadi pilihan yang populer di kalangan investor untuk mendiversifikasi portofolio mereka. Hal ini dikarenakan jenis investasi ini memiliki sifat jangka panjang dan cenderung memiliki risiko yang rendah.
Ada berbagai cara untuk berinvestasi di bidang ini, mulai dari Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga membangun rumah sendiri di seluruh daerah. Namun, investasi properti juga melibatkan pembiayaan pembangunan dan pemeliharaan bangunan, baik yang dimiliki sendiri atau sebagai properti sewaan.
Oleh karena itu, artikel ini akan membahas strategi investasi properti yang lebih lanjut. Mari kita simak!
Strategi Berinvestasi di Bidang Real Estate
1. Dana Investasi Real Estate (DIRE)
DIRE atau Dana Investasi Real Estate merupakan sebuah kumpulan uang dari para pemodal yang diinvestasikan perusahaan investasi pada aset properti secara langsung atau tidak langsung melalui saham atau pendapatan tetap dari perusahaan properti seperti gedung perkantoran, gudang, atau pusat perbelanjaan. Secara hukum, DIRE juga dikenal sebagai REIT atau Real Estate Investment Trust, yang dibentuk sebagai Kontrak Investasi Kolektif atau KIK.
Biasanya, DIRE dikelola oleh seorang manajer yang mengatur dan menangani semua logistik kepemilikan dan persewaan. Sebagai investor, kita hanya perlu memantau situasi dan mengumpulkan dividen yang biasanya lebih tinggi daripada investasi berbasis saham.
Pasar modal menyediakan akses untuk memperjualbelikan saham DIRE melalui akun broker terbuka, sehingga likuiditasnya cukup tinggi dan mudah untuk diproses. Saham DIRE juga dapat diperdagangkan melalui ETF atau Exchange Traded Fund di bursa efek dalam skala yang lebih besar. Investor baru dengan dana terbatas dapat berinvestasi dalam saham DIRE melalui aplikasi Micro-Investing yang memungkinkan investasi dalam jumlah kecil.
Namun, beberapa saham DIRE bersifat pribadi dan hanya dapat diakses oleh investor terakreditasi, yang memiliki risiko yang lebih tinggi dan sulit untuk dijual kembali dalam waktu singkat. Sebagian dividen DIRE dikenai pajak sebagai pendapatan normal, namun pajak tersebut dapat disesuaikan dengan syarat tertentu.
2. Platform Real Estate Crowdfunding
Investasi melalui crowdfunding adalah pilihan investasi pasif yang menjanjikan untuk mendapatkan penghasilan tambahan tanpa terlibat secara aktif dalam kepemilikan properti. Terdapat banyak platform online yang memungkinkan kita untuk berinvestasi dengan cara mendanai proyek pembangunan dan pengembangan real estate tertentu. Keuntungan dari strategi ini adalah kita dapat memilih secara spesifik properti mana yang ingin diinvestasikan, namun jangka waktu investasi bisa mencapai lima tahun atau bahkan lebih lama.
Meskipun platform crowdfunding menyediakan kesempatan investasi properti untuk para investor, tidak dapat dihindari adanya biaya manajemen tambahan yang akan dibebankan kepada para investor. Untuk menjadi investor, kita perlu terakreditasi dan membayar minimal investasi sekitar Rp5.000.000 hingga Rp250.000.000.
Platform crowdfunding di sektor real estate yang cukup terkenal adalah CrowdDana dan Provesty. Kedua platform tersebut menawarkan berbagai macam pilihan investasi properti bagi pemula yang disesuaikan dengan kalkulasi jumlah uang yang harus diinvestasikan dari dana pembangunan real estate bersama hingga proyek individu.
3. Berinvestasi Pada Properti Milik Pribadi
Berinvestasi dengan aset properti pribadi seperti rumah atau gedung merupakan cara tradisional yang masih populer hingga saat ini. Melalui pembayaran cicilan KPR secara bertahap, kita dapat membangun kepemilikan atas properti tersebut dan secara tidak langsung menjadi tuan tanah.
Namun, investasi dengan strategi ini membutuhkan waktu yang cukup lama, dan keuntungan yang diperoleh bergantung pada permintaan pasar lokal. Menurut analis industri, nilai harga rumah hanya meningkat sekitar 3,9% setiap tahunnya sejak 1994 hingga 2019.
Meski demikian, investasi dalam properti pribadi masih layak dipertimbangkan. Pemerintah mendukung dengan menyediakan KPR untuk pembeli rumah pertama kali dengan harga yang lebih terjangkau dibandingkan dengan pembelian real estate lainnya.
Namun, perlu diingat bahwa investasi dalam properti pribadi memiliki kalkulasi biaya pemeliharaan, pajak properti, asuransi, bunga, dan hipotek yang harus diperhitungkan. Jika dibandingkan dengan instrumen investasi seperti DIRE atau saham bursa efek, keuntungan yang diperoleh dari investasi properti pribadi dapat lebih rendah dalam jangka waktu yang cukup panjang.
4. Berinvestasi Pada Properti Sewa Hunian
Kita bisa memilih cara ini sebagai salah satu strategi berinvestasi di bidang real estate dengan mempertimbangkan untuk membeli properti sewa hunian. Berinvestasi dengan cara ini memiliki keuntungan yang cukup menjanjikan.
Dengan menyewakan hunian yang kita miliki tentunya arus keuangan akan tetap stabil dari waktu ke waktu. Meski begitu, kita juga perlu mempertimbangkan biaya perawatan rutin untuk mempertahankan nilainya. Berikut ada dua cara mendapatkan keuntungan melalui properti sewaan:
- Sewa jangka panjang. Properti yang dirancang untuk disewa setidaknya selama setahun dapat membuat arus keuangan bulanan stabil. Tentunya arus keuangan ini sangat bergantung dengan kemampuan finansial penyewa hunian tersebut. Kita mungkin dapat membeli properti multi-unit maupun hunian yang diperuntukkan satu keluarga kemudian kita menyewakannya.
- Sewa jangka pendek. Properti ini dirancang untuk jangka waktu yang sesingkat-singkatnya seperti satu malam yang dilakukan oleh Airbnb. Penyewa memiliki masa inap yang relatif singkat namun arus keuangan bergantung dari banyaknya orang yang akan menyewa tempat tersebut.
Walau tampaknya keuntungan besar dapat diraup melalui investasi ini, ada banyak hal lain yang perlu diperhatikan seperti mencari penyewa yang berminat, membayar pemeliharaan berkelanjutan, mengurus perbaikan dan menangani masalah lain pada properti sewaan tersebut.
Biasanya, kita dapat sepenuhnya menyerahkan urusan tersebut pada perusahaan manajemen properti namun tentunya uang yang dikeluarkan akan lebih banyak daripada mengurusnya sendiri.
5. Fixer-Upper
Fixer-Upper adalah strategi investasi di mana seseorang membeli properti dengan kondisi kurang memadai dan harga relatif murah, lalu melakukan renovasi sehingga dapat dijual kembali dengan harga yang lebih tinggi.
Meskipun cara ini menghemat modal awal, ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan seperti biaya balik nama properti, pajak, asuransi, dan sebagainya.
Sebelum membeli properti tersebut, kita perlu melakukan observasi untuk mengetahui apakah lingkungan tersebut memiliki potensi pertumbuhan atau tidak, sehingga kita dapat menjualnya dengan harga yang menguntungkan.
Ada risiko lain dalam strategi ini, yaitu biaya renovasi yang bisa cukup tinggi. Di beberapa tempat, kita mungkin perlu memperoleh izin bangunan untuk melakukan renovasi.
Menyewa kontraktor untuk melakukan renovasi juga memerlukan biaya yang signifikan, yang menuntut kita untuk menjual properti dengan harga yang lebih tinggi. Sebelum membeli properti, ada beberapa tips sederhana yang dapat dilakukan, seperti melakukan riset dan pengecekan terhadap kondisi bangunan dan lingkungan sekitarnya.
Alasan Investasi Properti
Dapat disimpulkan bahwa berinvestasi di bidang properti biasanya menawarkan keuntungan jangka panjang yang kuat dan kurang terikat dengan pergerakan pasar saham.
Meski keuntungan yang dapat diraih cukup tinggi, namun resiko yang dihadapi juga cukup besar karena properti yang diinvestasikan adalah properti fisik.
Oleh karena itu, berinvestasi melalui DIRE menjadi pilihan terbaik bagi investor pemula dengan kemampuan finansial terbatas karena lebih aman dan kurang berisiko dibandingkan strategi lainnya.
Bagi investor yang memilih strategi berinvestasi melalui properti yang disewakan atau fixer-upper, perlu memperhitungkan resiko yang akan dihadapi dan membuat rencana yang matang untuk meningkatkan keuntungan. Terutama bagi fixer-upper, diperlukan analisis terhadap area dan properti untuk menentukan potensi pertumbuhan.
Investasi dalam real estate merupakan komitmen jangka panjang dan tidak likuid dalam jangka waktu yang pendek, sehingga sebaiknya berdiskusi terlebih dahulu dengan penasihat keuangan sebelum mengambil keputusan.
