Properti merupakan tipe investasi paling tua yang pernah ada di dunia ini. Pertimbangan orang tua zaman dahulu dalam berinvestasi cukup simpel saja yaitu membeli tanah atau sawah. Ketika perlu uang untuk berbagai keperluan, tanah tersebut dijual. Tak usah lagi mencari hutang ke mana-mana. Di era sekarang, ada banyak strategi dalam investasi properti, termasuk penggunaan rule 1%.
Rule 1%
Rule 1% adalah aturan yang menyebutkan jika properti yang memberikan pemasukan harus menghasilkan 1% dari harga yang dibayarkan per bulan. Umpamanya, bila kita hendak membayar properti senilai Rp200 juta maka pemasukan sewa per bulan semestinya harus sebesar Rp200 juta x 1% = Rp2.000.000.
Bilamana kita berniat membeli properti yang hendak disewakan ke satu atau lebih penyewa maka perlu menerapkan rule 1%. Tujuannya untuk memastikan jika harga properti tersebut memang sepadan dengan harga yang hendak dibayarkan.
Rule 1% bisa menjadi alat yang berguna untuk mengevaluasi investasi dalam skenario tertentu. Dengan beberapa perhitungan cepat, investor bisa memfilter properti sewaan untuk menentukan apakah ada yang layak untuk dibeli.
Aturan investasi ini adalah tentang menggunakan disiplin pendapatan ketika membeli properti dengan tujuan investasi. Rule 1% memang sekedar tes cepat untuk melihat apakah rasio sewa terhadap nilai properti itu sehat atau tidak.
Rule 1% digunakan untuk menentukan apakah pendapatan sewa bulanan yang didapatkan lebih dari, atau setidaknya sama dengan satu persen dari harga pembelian. Anda dapat memperoleh hasil yang sama dengan membalikkan rule 1% ini:
100 x tarif sewa bulanan = harga pembelian maksimum properti
Apabila sebuah properti disewakan dengan tarif Rp3 juta per bulan, setelah perhitungan cepat, Anda tahu jika harga beli properti itu semestinya sekitar Rp300 juta.
Banyak orang menganggap rule 1% itu sangat berguna, namun ada beberapa kekurangan dengan menggunakan strategi ini. Untuk satu hal, properti yang tak memenuhi rule 1% belum tentu merupakan investasi yang buruk. Sebaliknya, properti yang memenuhi rule 1% juga tidak otomatis menjadi investasi yang baik. Dan kita tidak dapat selalu menggunakan rumus tersebut di semua pasar.
Rule 1% dapat berguna sebagai alat untuk menyaring properti sewaan. Jika kita mengevaluasi banyak properti yang berbeda, maka menggunakan aturan ini dapat membantu kita dengan cepat mempersempit daftar properti dan mengidentifikasi properti yang mungkin merupakan investasi yang baik. Dari sana, kita dapat melakukan penelitian tambahan tentang properti tersebut.
Rule 1% tidak boleh digunakan sebagai faktor penentu apakah kita akan berinvestasi di properti atau tidak. Sebelum membeli properti yang akan disewakan, kita harus selalu mempertimbangkan lingkungan sekitar, kondisi bangunan, dan tren pasar saat ini.
Pertimbangan Lain Dalam Investasi Properti
Anda mungkin mulai berminat untuk segera memulai investasi di sektor properti. Namun membeli properti tak boleh sembarangan, termasuk rule 1% tadi. Tentu tak hanya itu saja, berikut berbagai rules penting ketika menentukan ingin berinvestasi di properti:
Lokasi
Tahun-tahun yang lalu penentuan lokasi properti biasanya menyesuaikan dengan besar kecilnya anggaran yang dimiliki. Mayoritas properti berharga murah berada di daerah pinggiran, misalnya Bekasi. Persoalan utama yang dialami kota besar yaitu kemacetan.
Masyarakat perlu tempat tinggal yang tak jauh dari pusat bisnis di tengah kota. Namun nilai properti yang ada di sentra bisnis benar-benar fantastis, misalnya wilayah Thamrin atau Sudirman dengan harga kurang lebih Rp 100 juta/meter persegi.
Wajar jika apartemen yang terletak di kawasan superblok diincar banyak konsumen sebab berbagai fasilitas sudah ada. Memang dalam hal bangunan, faktor lokasi merupakan hal yang sangat penting.
Dalam memilih KPR, cari lokasi yang strategis namun harganya tidak terlalu mahal. Dengan demikian, kredit pemilikan rumah Anda bisa memiliki nilai stabil bahkan meningkat dalam jangka waktu panjang.
Developer
Tak setiap properti dikelola oleh developer yang baik. Keliru memilih developer properti pertanda uang berpotensi hilang. Sejumlah kasus membuktikan, saat ada rencana pembangunan apartemen, uang dari konsumen sudah diserahkan namun ternyata tak ada ground breaking.
Pengembang yang asal-asalan pun berpengaruh dari kualitas bangunan. Misalnya penggunaan kayu yang buruk sehingga bagian pintu dan jendela rumah pun habis dimangsa rayap. Meskipun rumah tersebut belum lama dibeli.
Oleh karena itu konsumen mesti cermat, selalu lakukan riset dalam memilih developer. Tidak usah takjub dengan harga rendah yang diberikan developer yang tak bonafid. Ambil developer properti yang mempunyai rekam jejak hasil kerja yang baik.
Akses
Sebelum membeli properti, kita sebagai konsumen harus mengecek apakah lokasinya tak jauh dari sekolah, kantor maupun akses angkutan umum. Selanjutnya fasilitas yang disediakan apakah memang sudah memadai.
Begitu juga jika Anda berencana membeli tanah. Akses transportasi yang baik pada properti membuka peluang Anda memanfaatkan lahan untuk berbagai keperluan. Jika berada di lokasi yang ramai, berbagai pilihan penggunaan menjadi lebih tersedia.
Gross Rent Multiplier (GRM)
Perhitungan investasi properti ini digunakan untuk mengukur potensi pendapatan kotor relatif dari suatu aset. Ini memberitahukan kepada investor berapa lama sampai aset akan mulai mendapatkan penghasilan kotor yang sama dengan harga pembelian. Untuk menghitungnya, ambil nilai pasar wajar dari sebuah rumah atau harga beli, dibagi dengan pendapatan sewa kotor.
Rumus untuk menghitung Gross Rent Multiplier adalah GRM = Harga atau Nilai Properti / Pendapatan Sewa Kotor.
Contoh: Ada tiga unit kecil properti yang menghasilkan sewa tahunan kotor sebesar Rp400.000.000 dan harga yang diminta untuk properti tersebut adalah Rp3.000.000.000 per unit. Maka nilai GRM-nya adalah :
Rp3.000.000.000 / Rp400.000.000 = 7,5
Nilai GRM 7,5 tidak baik atau buruk, karena tidak ada yang bisa dibandingkan. Namun, nilai 4-7 cenderung dinilai sehat.
Tetapi secara umum, aturan praktis yang baik yang digunakan banyak investor adalah semakin rendah GRM dibandingkan dengan properti serupa lainnya di pasar yang sama, semakin menarik investasi tersebut. Itu karena properti tersebut menghasilkan lebih banyak pendapatan kotor untuk membayar sendiri pada tingkat yang lebih cepat dibandingkan dengan properti alternatif.
Kita juga dapat menggunakan perhitungan GRM untuk menentukan berapa harga yang seharusnya atau berapa pendapatan sewa kotor dari sebuah properti, selama kita mengetahui dua dari tiga variabel dalam rumus. Misalnya, katakanlah GRM pasar adalah 8,5 untuk properti serupa di pasar yang sama. Jika harga yang diminta dari properti tersebut adalah Rp4.000.000.000, pendapatan sewa kotor seharusnya adalah Rp470.588.235.
Mengapa Investasi Properti
Properti dapat diwariskan ke anak-anak jika kita tak hendak menggunakannya. Misalnya, rumah dapat diberikan ketika anak-anak sudah dewasa dan sudah berkeluarga. Pun dapat pula disewakan kepada orang lain. Tidak usah bingung untuk memulai, Investbro sudah membahas panduan lengkap investasi properti untuk pemula agar Anda bisa segera memulai menanam modal di bangunan atau tanah.
Setiap tahun harga properti makin menanjak, lebih-lebih bila berada di kawasan strategis. Studi kasus adalah daerah Serpong. Beberapa tahun yang lalu harga rumah yang mempunyai dua kamar tidur hanya Rp 350 juta. Saat ini harga rumah di situ dengan spek sama melonjak hingga Rp 1 miliar. Tentu bisa dibayangkan harga rumah tersebut dalam beberapa tahun yang akan datang.
Orang yang mencari properti juga diperkirakan akan makin banyak. Jakarta yang makin macet dari hari ke hari menyebabkan orang-orang yang berdomisili di wilayah pinggiran umpamanya Bekasi dan Tangerang tentu mulai mempertimbangkan kembali. Tak terbayangkan waktu yang mesti dijalani dalam perjalanan ke kantor.
Karenanya, permintaan properti dalam bentuk apartemen pun terus meningkat. Malah, kini apartemen yang berdiri di pusat kota lebih diinginkan banyak orang bila dibanding rumah di pinggiran Jakarta.
