Rumus Perhitungan Investasi Properti: Capitalization Rate, Capital Gain, Rule 72

Rumus Investasi Properti

Berbicara tentang investasi, hal pertama yang terlintas dalam benak pasti tentang keuntungan. Para investor tentunya mendambakan mendapat untung. Hanya saja sebagian orang belum tahu betul potensi keuntungan yang akan didapatkan dan tak dapat menghitungnya.

Itu pun terjadi pada investasi properti. Karena itu investor perlu paham betul beberapa rumus perhitungan investasi properti yang akan Investbro jabarkan di bawah.

Cara Menentukan Nilai Capitalization Rate Properti

Menurut pengalaman dari para ahli properti, investor mesti paham dulu bahwa sebuah bisnis butuh waktu agar dapat menghasilkan pemasukan tinggi tiap bulannya. Demikian juga saat investor properti ingin menghitung berapa biaya sewa yang pas.

Lazimnya, metode paling pas dalam menentukan biaya sewa yaitu menggunakan acuan rental yield yang diperoleh dengan membagi pemasukan per tahun dengan harga jual.

Di samping itu, nilai kapitalisasi (capitalization rate) atau disebut juga cap rate adalah metrik yang lazim digunakan pada penjualan maupun pembelian properti. Nilai kapitalisasi berbeda-beda, sesuai wilayah dan jenis properti.

Biasanya, investor mengaplikasikan tingkat kapitalisasi dalam menentukan harga pembelian, sementara appraisal mengaplikasikannya dalam menghitung harga pasar. Karenanya, appraisal merupakan pihak paling tepat dalam mencari data mengenai tingkat kapitalisasi properti suatu wilayah.

Cap rate didapatkan dengan menghitung penghasilan operasional bersih dibagi harga pembelian properti.

Rumus cap rate adalah Cap Rate = Penghasilan Operasional Bersih / Harga Pembelian.

Range nilai cap rate yang berlaku umum dapat dicek dari daftar di bawah ini:

  • Lahan Kosong  0,5% – 2%
  • Rumah Sewa 3% – 5%
  • Ruko dan Rukan 6% – 9%
  • Kios dan Toko  5% – 10%
  • Apartemen dan Kondominium 7% – 12%

Cara Menentukan Harga Sewa Properti

Bilamana angka cap rate sudah diperoleh, selanjutnya investor bisa menghitung harga sewa properti per tahunnya menggunakan formula :

Rumus harga sewa properti adalah Harga Sewa = Harga Properti (Rupiah) x Capitalization Rate (%).

Aplikasi rumus dalam perhitungan :

  • Sebuah properti dalam bentuk rumah seharga Rp. 10 miliar memiliki nilai Cap Rate antara 3% – 5%. Maka bisa ditentukan tarif sewanya yaitu 3% x Rp. 10 miliar = Rp. 300 juta/tahun yang sama dengan rata-rata Rp. 25 juta/bulan.
  • Unit apartemen dengan harga Rp. 900 juta memiliki range Cap Rate 7% – 12%. Maka dapat ditentukan biaya sewanya yaitu 12% x Rp900 juta = Rp. 108 juta/tahun yang sama dengan Rp. 9 juta/bulan.
  • Sebuah ruko dengan harga Rp. 2 miliar memiliki rentang Cap Rate 6% – 9%. Untuk menghitung harga sewa yaitu 7% x Rp. 2 miliar = Rp. 140 juta/tahun yang setara dengan Rp. 11,6 juta/bulan.

Cara Menentukan Capital Gain Properti

Kaidah dari capital gain yaitu membuat perbandingan dari harga pertama kali membeli dengan harga jual properti kini. Dalam dunia properti, capital gain ada saat investor membeli sebuah properti yang bisa berupa tanah, rumah, ataupun apartemen, lalu menahannya lebih dulu atau belum akan menjualnya segera.

Agar dapat menghasilkan cash flow setiap bulan, untuk itu rumah tadi harus dikontrakkan kepada pihak lain. Dengan begitu dalam pengertian gampangnya, capital gain yaitu keuntungan yang diperoleh karena meningkatnya harga properti, bila dibanding dengan harga ketika properti itu dibeli.

Untuk acuan investasi, prospek peningkatan harga rumah berkisar 10% hingga 20% per tahun. Hanya saja, untuk beberapa lokasi rumah yang masih dalam tahap pengembangan namun menawarkan peluang bagus maka peningkatannya dapat saja melebihi 25%.

Contohnya, investor membeli rumah seharga Rp800 juta, lalu dijual dengan harga Rp. 1,1 miliar. Maka untuk menentukan capital gain properti yaitu selisih harga jual dengan harga beli sebesar Rp. 300 juta dibagi Rp. 800 juta kemudian dikalikan 100%. Sehingga capital gain properti yang diperoleh yaitu 37,5%/tahun.

Jika Anda membeli rumah melalui KPR, total harga rumah bisa jadi merupakan jumlah semua biaya pokok ditambah bunga yang dibayarkan selama menyicil kredit pemilikan rumah.

Mengenal Rule 72 Properti

Rule 72 yaitu formula cepat yang terkenal sekaligus cukup bermanfaat yang berfungsi memprediksi berapa lama waktu yang diperlukan dalam upaya menggandakan modal yang diinvestasikan.

Prinsipnya, aturan 72 tersebut menentukan waktu yang diperlukan supaya uang deposit ketika menjalankan investasi berjumlah dua kali lipat. Aturannya adalah membagi nilai 72 dengan besaran bunga investasi properti.

Contohnya, investor memiliki rumah dengan harga Rp. 400 juta. Rumah itu kemudian disewa satu keluarga dengan tarif Rp. 40 juta/tahun. Itu artinya investor mendapatkan keuntungan 10%/tahun. Sehingga uang investor akan berkembang mencapai Rp800 juta sesudah jangka waktu sewa selama 7,2 tahun.

Tips Bermain Properti bagi Pemula

Membahas mengenai investasi properti, sebaiknya para investor paham dunia investasi properti secara komprehensif lebih dulu. Sesudah itu baru belajar tiap-tiap kategori properti. Ada beberapa tips penting berinvestasi properti yang harus dipelajari pemula yaitu :

1. Pahami kondisi lingkungan

Ini akan cukup menentukan tipe konsumen yang akan menyewa. Apabila lokasi properti ada di dekat kampus atau sekolah, tentu konsumen potensialnya adalah kalangan mahasiswa dan pelajar. Kondisi lingkungan merupakan hal krusial terutama jika Anda melakukan investasi dalam bentuk tanah.

2. Pajak properti yang mesti ditanggung

Faktor selanjutnya yang harus diperhatikan yaitu besarnya pajak properti dari satu wilayah dengan wilayah lain. Sehingga, urgen untuk tahu nilai pajak yang harus dibayarkan sehingga jangan sampai pemasukan dari uang sewa malah tak dapat menutupi nominal pajak yang dikenakan. Hanya saja tidak usah terlampau mempermasalahkan nilai pajak yang besar selama wilayah itu strategis dan punya calon penyewa potensial.

3. Dekat dari sekolah

Parameter yang satu ini cukup penting dipertimbangkan, bila keluarga adalah konsumen yang disasar. Sia-sia saja, apabila investor membeli properti ok, namun tak ada sekolah berkualitas di dekat wilayah itu.

4. Fasilitas yang tersedia

Orang yang menetap di suatu wilayah tak cuma memerlukan tempat tinggal, namun juga perlu beragam hiburan termasuk banyak fasilitas lain. Lokasi suatu properti dianggap strategis, bila tak jauh dari dari mal, akses angkutan umum, gedung bioskop, akses kesehatan, dan lainnya.

5. Rencana pengembangan jangka panjang

Suatu properti dikatakan berharga tak cuma dicermati dari kondisinya sekarang, namun juga rencana pengembangan masa depan. Bilamana wilayah itu rencananya hendak didirikan apartemen, mal, atau sekolah unggulan, tentu akan memiliki potensi pengembangan yang cukup bagus.

Pengembangan jangka panjang pun dapat berpeluang merugikan sekaligus berdampak pada daya saing properti. Umpamanya ada rencana membebaskan ruang terbuka hijau atau kompleks perumahan baru yang berpeluang meningkatkan kompetisi dari properti yang dimiliki.

6. Rata-rata penghasilan dari sewa

Ini adalah potensi penghasilan pasif yang akan diterima ketika punya properti untuk disewakan. Investor harus paham rata-rata harga sewa properti di wilayah itu. Sehingga, jangan sampai menentukan tarif sewa kelewat mahal atau sebaliknya kemurahan. Bilamana investor hendak menentukan tarif sewa yang lebih mahal dari kebanyakan harga sewa di situ, usahakan lebih dulu menyediakan nilai plus lain untuk penyewa.

Penting juga melakukan negosiasi harga sebagaimana membeli properti untuk yang pertama kalinya. Buat penawaran harga rendah terlebih dulu dengan tak cepat meningkatkan penawaran. Tidak usah terburu-buru melakukan pembelian, untuk Anda yang masih mempunyai dana minim, tidak ada salahnya menabung untuk membeli rumah impian.

Berinvestasi dengan membeli properti tentu sebagai langkah awal. Berikutnya investor harus dapat menjual properti yang dimilikinya dalam bentuk sewa baik itu per bulan atau per tahun agar menghasilkan keuntungan.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *