Investasi adalah kegiatan mengorbankan sumber daya yang dimiliki saat ini untuk mendapatkan keuntungan di masa depan. Oleh sebab itu, investasi tidak hanya dengan cara membeli aset keuangan, seperti saham atau reksa dana, tetapi juga mengelola properti.
Investasi properti bisa terwujud dalam beberapa bentuk, mulai dari sewa lahan kosong untuk lahan parkir hingga menyewakan rumah kosong untuk kontrakan. Kelebihan dari investasi properti adalah potensi keuntungan dari kenaikan harga yang konsisten, potensi adanya cash flow yang stabil dan bisa diwariskan untuk anak cucu.
Kekurangannya adalah, investasi properti cenderung mahal dalam modal dan biaya operasional (tergantung jenisnya), periode balik modal yang lama, memiliki risiko tinggi, likuiditas terbatas dan besar kecilnya harga sangat tergantung lokasi. Maka dari itu, Anda harus memikirkan berbagai hal sebelum berinvestasi properti. Jika Anda ingin memulai investasi rumah kontrakan, berikut ini panduang investasi yang patut untuk Anda coba dan tipsnya:
1. Tentukan Lokasi Kontrakan
Tidak hanya mempengaruhi besar kecilnya harga, lokasi kontrakan secara langsung juga mempengaruhi desain rumah yang akan dibangun. Oleh sebab itu, saat mengecek lokasi pembangunan, pastikan Anda tahu ukuran tanah yang akan dibangun dan kira-kira siapa target potensial bisnis Anda.
Target potensial inilah yang nantinya akan berpengaruh dengan desain. Rumah kontrakan yang didesain khusus untuk mahasiswa misalnya, cenderung memiliki desain yang berbeda dibandingkan rumah kontrakan untuk keluarga kecil.
2. Tentukan Desain
Ada banyak desain rumah kontrakan yang perlu Anda ketahui. Desain rumah ini memainkan jumlah dan luas komponen rumah, seperti jumlah dan ukuran kamar tidur, ruang tamu, kamar mandi, atau carport.
Rumah sederhana dengan 1 kamar tidur, 1 kamar mandi dan dapur dan 1 tempat parkir umumnya disebut dengan paviliun. Rumah kontrakan dengan tipe paviliun umumnya hanya cocok untuk keluarga kecil atau mahasiswa.
Sebaliknya, rumah yang memiliki ukuran besar dan beberapa kamar mandi dan kamar tidur sekaligus biasanya cocok untuk keluarga dengan jumlah yang lebih besar atau kantor. Harga rumah kontrakan tipe seperti ini tentu akan berbeda dengan rumah tipe paviliun. Rumah besar dengan furniture pastinya juga akan lebih mahal dibandingkan dengan rumah besar kosongan.
Oleh sebab itu, tentukan fasilitas dan desain rumah kontrakan Anda sesuai dengan ukuran tanah yang akan digunakan dan pangsa pasar yang ditargetkan. Sebab, setiap target konsumen atau target pasar memiliki kemampuan pembayaran dan kebutuhan hunian yang berbeda.
3. Tentukan Harga
Salah satu kekurangan dari investasi properti adalah periode balik modal (BEP) yang relatif lama. Hal ini karena, investasi properti seperti membangun rumah kontrakan cenderung membutuhkan modal besar dan kurang likuid.
Namun demikian, Anda tidak bisa menaikkan harga seenaknya untuk mempercepat periode BEP. Sebab, kenaikan harga pada aset properti seringkali justru membuat aset properti tersebut susah laku.
Menentukan harga sewa rumah kontrakan memang perlu hati-hati. Terdapat beberapa faktor yang perlu Anda perhitungkan untuk menentukan variabel ini, yaitu:
- Target pasar.
- Fasilitas yang ditawarkan.
- Keuntungan yang diinginkan.
- Harga rumah kontrakan lain di sekitar Anda.
- Biaya operasional (jika ada beberapa fasilitas yang Anda tanggung).
- Modal dan target BEP yang Anda inginkan.
Data dari berbagai faktor di atas bisa Anda peroleh dari diri sendiri dan dengan mengecek harga properti sewa lain di sekitar lokasi rumah kontrakan Anda. Untuk mempermudah penghitungan harga ini, Anda bisa menggunakan rumus berikut:
Harga sewa = biaya untuk membangun atau membeli rumah x capitalization rate
Umumnya, capitalization rate untuk rumah sewa adalah sebesar 3%-5% per tahun. Ini artinya, jika biaya pembangunan rumah kontrakan Anda adalah sebesar Rp500.000.000, maka harga sewanya sekitar Rp15.000.000-Rp25.000.000 per tahun (3%-5% dari Rp500.000.000).
4. Tentukan Peraturan
Tantangan lain dari investasi properti adalah adanya kemungkinan properti tersebut digunakan untuk hal-hal yang melanggar norma atau sekedar membuat lingkungan terasa kurang nyaman. Cara utama yang dapat Anda lakukan untuk mencegah hal-hal seperti ini terjadi adalah dengan menentukan peraturan-peraturan yang berlaku dan memastikan kalau si penyewa mengetahui dan mematuhi peraturan tersebut.
Peraturan-peraturan ini misalnya seperti, tidak boleh ramai di atas jam-jam tertentu, wajib menjaga norma kesopanan, dilarang untuk membawa lawan jenis ke dalam kamar (untuk kontrakan mahasiswa), dilarang membawa narkoba dan lain sebagainya.
Untuk memastikan penyewa mengetahui dan mematuhi peraturan-peraturan ini, Anda dapat membuat surat perjanjian sewa yang harus mereka tanda tangani. Selain berisi peraturan-peraturan, pastikan surat perjanjian ini juga memuat sanksi-sanksi yang akan dikenakan apabila tidak dipenuhi. Dengan adanya surat ini, baik Anda maupun penyewa memiliki bukti tertulis apabila sewaktu-waktu ada hal-hal yang tidak diinginkan terjadi.
Meskipun secara tidak langsung membuat pangsa pasar bisnis Anda jadi lebih sempit, namun adanya peraturan-peraturan ini dapat meminimalisir risiko terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan atas properti Anda.
5. Lakukan Pemasaran
Pemasaran merupakan salah satu aspek penting dalam investasi rumah kontrakan dan investasi properti secara umum. Pasalnya, apabila tidak dipasarkan, risiko rumah kontrakan Anda tidak laku akan semakin besar, apalagi jika rumah tersebut tidak terletak di pinggir jalan. Berikut ini beberapa kanal pemasaran rumah kontrakan yang patut Anda coba:
- Mulut ke mulut melalui tetangga atau sanak saudara Anda.
- Menggunakan agen properti yang bergabung dengan perusahaan properti resmi.
- Menggunakan agen properti yang memiliki channel ke marketplace jual beli rumah.
- Memasarkan rumah kontrakan melalui aplikasi jual beli rumah secara mandiri (tanpa bantuan agen).
- Memasang banner keterangan rumah dikontrakkan di pagar rumah dan di berbagai tempat strategis lainnya.
- Menggunakan media sosial, seperti Insta Ads, membayar pemasaran rumah di akun-akun instagram tertentu, Facebook Marketplace dan lain sebagainya.
Tips lain untuk memasarkan rumah kontrakan Anda supaya cepat laku adalah dengan menawarkan rumah sewa dengan DP rendah dan menawarkan pembayaran per bulan. Hal ini khususnya untuk menarik konsumen dari kalangan mahasiswa yang seringkali membutuhkan orang tambahan untuk memenuhi kuota kamar di rumah tersebut dan meringankan biaya sewa tahunan.
Namun, harga kontrakan per bulan tentu harus dibuat lebih tinggi dibandingkan biaya sewa per tahun. Misalnya, harga sewa per tahun Rp15.000.000, maka harga sewa per bulan bisa dibuat Rp1.500.000 atau kalau dikumpulkan setahun menjadi Rp18.000.000.
Selain itu, jangan lupa untuk membersihkan dan merawat rumah kontrakan Anda secara teratur. Rumah yang kelihatan bersih dan terawat memiliki poin marketing tersendiri di mata calon penyewa. Sebab, calon penyewa potensial tentu lebih suka menyewa rumah yang tampak bersih dan terawat alih-alih rumah yang kelihatan kotor.
Rumah atau hunian merupakan kebutuhan pokok manusia. Dengan seiring peningkatan jumlah manusia di bumi dan terbatasnya lahan khususnya di perkotaan, maka tidak heran jika investasi rumah kontrakan terbilang menggiurkan.
