Properti adalah salah satu instrumen investasi yang menarik saat ini. Sebab, kebutuhan terhadap tanah, hunian dan tempat usaha terus meningkat seiring dengan peningkatan aktivitas manusia di bumi, sementara lahan di planet ini terbatas. Selain itu, akibat pandemi covid19, pemerintah juga menurunkan suku bunga acuan demi mendorong aktivitas jual beli, termasuk jual beli properti.
Namun demikian, investasi properti tidaklah mudah. Khususnya apabila Anda ingin berinvestasi dalam bentuk hunian, baik itu rumah, kost-kostan, hotel maupun properti komersial lainnya. Hal ini karena akan ada banyak biaya yang perlu Anda keluarkan.
Oleh sebab itu, banyak rule of thumb dalam investasi properti yang bermunculan demi membantu masyarakat untuk menentukan berapa harga properti maksimum yang bisa mereka beli. Salah satu di antara rule of thumb tersebut adalah rule of 4 yang dibuat oleh penulis buku keuangan, Michael Sloan berikut ini:
Pengertian Rule of 4
Rule of 4 adalah metode penghitungan berapa harga properti yang bisa Anda beli. Dalam metode ini sudah termasuk harga properti itu sendiri dan beberapa biaya tambahan, seperti cicilan KPR bulanan, biaya notaris dan berbagai biaya kebutuhan legalitas lainnya.
Tujuannya adalah, supaya masyarakat bisa mengerti berapa batasan harga rumah yang bisa mereka beli, sehingga mereka tidak membeli rumah yang harganya jauh di atas kemampuan dan merepotkan dirinya sendiri di masa depan.
Cara Kerja Rule of 4
Cara kerja rule of 4 ini terbilang mudah, yaitu dengan mengalikan jumlah total ekuitas yang bisa digunakan atau total deposit dengan angka 4 (jika DP 20%), angka 5 (DP 15%) dan angka 6,6 (DP 10%).
Total ekuitas tersebut diperoleh dengan rumus:
Total deposit atau ekuitas yang bisa dipakai = Harga aset saat ini x 80 % – Hipotek – Dana darurat.
Keterangan:
- Hipotek adalah dana atau nilai aset yang Anda gunakan sebagai jaminan untuk mendapatkan pinjaman.
- Dana darurat adalah besaran uang yang Anda siapkan untuk berbagai kebutuhan mendadak terkait pembelian rumah, seperti pembuatan dokumen-dokumen legalitas, angkat-angkat barang dan lain sebagainya.
- Prosentase 80% digunakan jika Anda membayar DP sebesar 20%. Kalau Anda DP sebesar 15%, maka angkanya diganti 85% dan seterusnya.
Contoh Rule of 4
1. DP 20%
| Keterangan | Nilai |
| Harga rumah | 500.000.00 |
| Pinjaman KPR (80% x Harga) | 400.000.000 |
| Hipotek | 150.000.000 |
| Dana darurat | 20.000.000 |
| Total ekuitas yang bisa dipakai | 255.000.000 |
| Rule of 4 (Total ekuitas x 4) | 920.000.000 |
Ini artinya, Anda bisa membeli properti maksimal seharga 920 rupiah.
2. DP 15%
| Keterangan | Nilai |
| Harga rumah | 500.000.000 |
| Pinjaman KPR (85% x Harga) | 425.000.000 |
| Hipotek | 150.000.000 |
| Dana darurat | 20.000.000 |
| Total ekuitas yang bisa dipakai | 255.000.000 |
| Rule of 5 (Total ekuitas x 5) | 1.275.000.000 |
Ini artinya, Anda bisa membeli properti maksimal seharga 1,275 miliar rupiah.
3. DP 10%
| Keterangan | Nilai |
| Harga rumah | 500.000.000 |
| Pinjaman KPR (90% x Harga) | 450.000.000 |
| Hipotek | 150.000.000 |
| Dana darurat | 20.000.000 |
| Total ekuitas yang bisa dipakai | 280.000.000 |
| Rule of 6,6 (Total ekuitas x 6,6) | 1.864.800.000 |
Ini artinya, Anda bisa membeli properti maksimal seharga 1,86 miliar rupiah.
Limitasi Rule of 4
1. Dual meanings
Dalam contoh di atas terlihat bahwasanya semakin rendah nilai DP (dengan asumsi variabel lainnya tetap), maka semakin besar nilai aset yang bisa dibeli. Hal ini mengandung dua implikasi yaitu:
- Karena cicilan kredit yang semakin besar, total uang yang harus dibayarkan oleh peminjam jadi lebih besar.
- Tapi secara tidak langsung, hal ini juga bisa dimaknai kalau orang yang punya kemampuan pembayaran DP lebih rendah bisa mengambil kredit untuk rumah yang lebih mahal yang tentu saja cukup berbahaya untuknya dari segi kesehatan keuangan.
2. Masih belum menghitung cicilan kredit
Salah satu kekurangan metode ini adalah masih belum memasukkan besaran cicilan kredit. Padahal, besar kecilnya cicilan kredit juga menjadi faktor penting mengapa seseorang membeli rumah pada harga tertentu dengan DP tertentu. Sebab, semakin kecil DP biasanya diikuti dengan semakin besar cicilan yang harus dibayarkan peminjam per bulan.
Rule Lainnya Yang Berguna Untuk Investasi Properti
1. Rule 1%
Rule 1% adalah rule yang umumnya digunakan untuk menentukan jumlah keuntungan bulanan investasi properti. Dalam rule ini, sebuah properti yang dijadikan investasi harus setidaknya menghasilkan keuntungan sebesar 1% dari harga beli properti tersebut. Misalnya, harga beli sebuah apartemen Rp400.000.000, maka harga sewanya perbulan minimal Rp4.000.000 (1% x Rp400.000.000).
2. Rule 72
Rule 72 merupakan rule yang digunakan untuk menentukan kapan sebuah investasi bisa balik modal hingga dua kali lipat. Caranya cukup sederhana, yaitu dengan membagikan angka 72 dengan suku bunga investasi tahunan.
Misalnya, Anda membeli sebuah apartemen seharga Rp350.000.000. Apartemen tersebut disewa oleh mahasiswa dengan biaya tahunan sebesar Rp28.000.000. Ini artinya, Anda mendapatkan suku bunga tahunan sebesar 8%. Investasi apartemen ini akan menghasilkan nilai dua kali lipat dibandingkan modalnya apabila sudah beroperasi selama: 72/8= 9 tahun. Ini artinya, pada tahun ke-9 Anda akan mendapatkan omzet sebesar Rp700.000.000. Tidak percaya? Anda bisa menghitungnya sendiri di halaman Kalkulator Bunga Majemuk.
3. Rule 30/30/3
Rule 30/30/3 adalah rule yang digunakan untuk memandu masyarakat dalam membeli rumah sesuai dengan kondisi keuangan mereka. Dalam aturan ini, investor diminta untuk menyisihkan 30% dari pendapatan tahunan untuk membayar cicilan KPR, menyediakan 30% dari harga rumah untuk biaya DP dan dana darurat, dan dilarang untuk membeli rumah dengan total harga lebih dari 3 kali lipat pendapatan tahunan mereka.
Karena memiliki aturan yang cukup ketat, rule 30/30/3 ini disebut-sebut cocok untuk digunakan sebagai patokan pembelian rumah di kala resesi.
Namun terlepas dari apapun rule yang Anda gunakan untuk membeli dan investasi properti, penting bagi Anda untuk mengetahui kondisi pasar properti terkini. Tujuannya adalah supaya Anda tahu berapa rata-rata harga properti seperti milik Anda di pasaran dan apa daya tarik properti tersebut, sehingga konsumen harus membelinya. Karena setiap kategori dan pasar properti pasti memiliki daya tarik dan ciri khas yang berbeda.
