Inflasi merupakan salah satu faktor ekonomi makro yang harus diperhatikan oleh investor saat memilih instrumen investasi. Hal ini karena inflasi yang tinggi berkaitan dengan hal-hal lain, seperti peningkatan suku bunga bank dan penurunan daya beli masyarakat.
Umumnya, ketika inflasi sedang tinggi-tingginya, investor akan beralih dari investasi instrumen tinggi risiko ke instrumen investasi yang lebih rendah risiko (safe haven). Biasanya, instrumen investasi ini adalah instrumen dengan jumlah permintaan yang relatif tetap dan solid. Termasuk diantaranya adalah investasi tanah.
Tapi, bukan berarti investasi tanah di kala inflasi akan selalu menguntungkan. Berikut ini plus dan minus investasi tanah saat inflasi tinggi:
Keuntungan Investasi Tanah saat Inflasi Tinggi
1. Relatif tahan inflasi
Tempat tinggal adalah kebutuhan pokok yang wajib dimiliki oleh manusia. Memiliki tanah dan rumah sendiri tentu merupakan impian bagi sebagian besar orang karena itu artinya mereka bisa memiliki privasi lebih dan aset ini bisa diwariskan kepada anak cucu.
Maka dari itu, tidak heran jika permintaan terhadap tanah dan rumah relatif stabil dan harganya terus naik. Dilansir dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia, pada triwulan 1 tahun 2024, indeks harga properti residensial, seperti rumah naik sebesar 1,89% dari tahun ke tahun (YoY). Nilai ini, lebih rendah dibandingkan inflasi pada periode yang sama (Januari-April 2024), tapi lebih tinggi dibandingkan dengan inflasi pada September sampai Desember 2024. Bahkan dengan inflasi pada bulan Desember 2024 sebesar 1,57%, Anda masih bisa mendapatkan keuntungan sebesar 0.31% dari investasi tanah.
2. Nilai tanah relatif stabil
Investasi tanah adalah salah satu jenis investasi yang relatif tidak likuid. Dalam hal ini, harga penjualan tanah akan susah berubah menyesuaikan dengan harga pasar. Selain karena permintaannya yang stabil, hal ini juga karena harga aset yang satu ini tidak mudah dipantau secara real time di pasaran.
3. Potensi pendapatan pasif
Salah satu keunggulan investasi tanah adalah potensi adanya pendapatan pasif dari sewa. Misalnya, tanah tersebut Anda sewakan untuk ditanami padi oleh penduduk sekitarnya atau dijadikan lahan parkir sekolah. Tentu pendapatan yang diperoleh dari bisnis ini akan sangat menguntungkan.
Namun demikian, potensi pendapatan pasif dari investasi tanah kavling sangat tergantung pada lokasi dan aksesibilitas lokasi tanah tersebut. Sederhananya, potensi pendapatan pasif dari tanah yang terletak di pedalaman tentu akan jauh beda dengan potensi pendapatan pasif tanah yang terletak di kota atau dekat fasilitas umum.
4. Tidak membutuhkan perawatan intensif
Meskipun memiliki nilai besar, namun tanah relatif tidak membutuhkan perawatan intensif. Hal ini kecuali jika Anda menggunakan tanah tersebut untuk kebutuhan bisnis lainnya, seperti parkir atau perkebunan. Hal ini tentu berbeda dengan instrumen safe haven lainnya, seperti emas batangan yang membutuhkan tempat penyimpanan atau rumah yang perlu dibersihkan secara berkala.
Kerugian Investasi Tanah saat Inflasi Tinggi
Untuk mengetahui investasi tanah apakah menguntungkan, Anda harus memahami kerugian investasi ini terlebih dahulu, khususnya di kala inflasi yang tinggi. Beberapa kerugian investasi tanah adalah:
1. Biaya yang besar
Investasi tanah adalah investasi yang membutuhkan modal besar dan tidak jarang, investor perlu kredit untuk membelinya. Bagi sebagian orang, nominal investasi yang besar ini sendiri sudah termasuk risiko investasi.
Selain biaya dari harga perolehannya (harga beli), biaya investasi tanah juga berasal dari:
- Biaya administrasi. Misalnya, biaya notaris, biaya agen, biaya balik nama ke BPN dan lain sebagainya.
- Biaya bunga. Hal ini khususnya jika Anda membeli sebuah tanah dengan skema KPR. Agar tidak rugi, pastikan keuntungan yang diperoleh dari investasi tanah tersebut lebih tinggi dibandingkan biaya bunga yang harus Anda bayarkan. Jika Anda membeli tanah dengan skema tunai dan bunga sekaligus, maka Anda perlu menghitungnya dengan skema weighted average cost of capital.
- Biaya perawatan (jika ada).
- Biaya pemasaran. Penjual tanah seringkali menggunakan agen untuk mempercepat proses penjualan. Fee agen ini dibayarkan dengan cara menaikkan harga jual atau diambil dari keuntungan Anda selaku pemilik tanah tersebut.
2. Likuiditas yang rendah
Harga tanah memang susah berubah tapi cenderung naik, cuma, untuk menjual tanah sesuai harga pasar juga membutuhkan waktu yang tidak sedikit. Bahkan dalam banyak kasus, sepetak tanah baru bisa dijual setelah berbulan-bulan ada di pasaran. Tidak hanya itu, bahkan tidak jarang, sepetak tanah baru laku jika ia dijual dengan harga yang lebih rendah dibandingkan dengan harga pasar.
Oleh karena itu, investasi tanah adalah investasi yang lebih cocok untuk jangka panjang dan sangat panjang dan bukan jenis investasi yang cocok untuk memenuhi kebutuhan darurat atau keuntungan jangka pendek. Jika Anda ingin investasi tanah hanya karena harganya sedang naik, apalagi saat inflasi tinggi, maka pikirkan kembali.
3. Investasi tanah membutuhkan keahlian khusus
Sama seperti instrumen investasi lainnya, investasi tanah kavling juga membutuhkan keahlian khusus. Tidak hanya dalam memperhatikan kondisi pasar, Anda juga perlu tahu cara menghitung nilai aset yang satu ini karena harga tanah bergantung pada tingkat kesuburan, lokasi dan aksesibilitasnya.
Jual beli tanah juga membutuhkan pemahaman yang baik tentang aspek legalitasnya. Hal ini karena banyak tanah di pedesaan yang belum dilengkapi dengan dokumen yang memadai, seperti SHM atau surat waris (jika tanah warisan), sehingga jual beli aset ini relatif kompleks.